sabato 10 dicembre 2011

Quanto si pagherà con la nuova ICI

L’articolo 13 del D.L. 2011/2011, estende l'ICI alla ‘prima casa’ e relative pertinenze (box, cantine etc.); l'imposta si chiama in realtà IMU e sarebbe dovuta entrare in vigore nel 2015 lasciando fuori le prime case; il 'decreto Monti' anticipa la sua introduzione a partire dal 2012.
Rispetto alla vecchia ICI, oltre all'estensione dell'imposta a tutti i gli immobili, sono stati aumentati alcuni moltiplicatori della rendita catastale (es: per i fabbricati di categoria ‘A’ esclusa l’A/10 si passa da 100 a 160).
L'aliquota di base dell'imposta e' pari allo 0,76 % del valore catastale ed allo 0,4 % per la prima casa e relative pertinenze.
I singoli comuni inoltre, potranno aumentare o diminuire l’aliquota principale dello 0,2 % per le prime case e 0,3 % per gli altri immobili.
Per l’abitazione principale e le sue pertinenze si detraggono 200 euro di 'franchigia'.

Per districarsi tra tutti questi calcoli abbiamo predisposto una semplice applicazione che richiede pochi parametri e vi consente di calcolare quanto andrete a pagare di ICI.


Tra i parametri richiesti troviamo la "Categoria catastale".
Per ridurre il numero di voci selezionabili abbiamo raggruppato il più possibile le categorie per le quali è previsto lo stesso moltiplicatore di rendita.
Se ad esempio il vostro immobile appartiene alla categoria A/1 selezionate la prima voce: “Gruppo A (abitazioni da A/1 ad A/11 esclusa A/10)”.
La stessa voce dovrà essere selezionata per le categorie A/2, A/3, …., A/11 ad esclusione della A/10 (uffici e studi privati) per la quale è previsto un moltiplicatore diverso.

L’ opzione‘Abitazione principale’ va selezionata nei seguenti casi:
1)      L’immobile appartiene al gruppo “A” e si tratta della prima casa.
2)      L’immobile è una pertinenza della prima casa
Questa opzione è automaticamente disattivata se la categoria o il gruppo che avete selezionato non possono essere associati alla prima casa.

I campi "detrazione" per l'abitazione principale (e relative pertinenze) e "Aliquota" sono facoltativi.
Possono essere utilizzati nel caso in cui il vostro Comune abbia deliberato delle variazioni rispetto al decreto legge. Lasciando vuoto il campo "Aliquota" l'applicazione utilizzerà il valore base previsto dal decreto fornendo anche una ‘forchetta’ di oscillazione minima e massima dell’imposta da pagare (eventualmente al netto della detrazione prevista per la prima casa).
Nel campo "Rendita catastale" (obbligatorio) dovete inserire il valore della rendita catastale non rivalutata come risulta al 1° gennaio dell'anno fiscale in cui state calcolando l'imposta.
Se non avete a disposizione questo valore potete ricavarlo dall'ultima dichiarazione dei redditi oppure cercarlo direttamente sul sito dell’Agenzia del Territorio inserendo il vostro codice fiscale e gli estremi catastali dell’immobile (servono il “foglio” e la “particella).
NOTA: la rendita catastale da inserire nel campo non è  il valore catastale; quest’ultimo viene calcolato moltiplicando la rendita rivalutata del 5% per il moltiplicatore associato alla categoria catastale. L’imposta si calcola quindi sull’intero valore catastale dell’immobile.

ESEMPIO:

Per semplicità calcoliamo la nuova ICI per un'abitazione del gruppo “A” adibita a prima casa la cui rendita catastale è di 1000,00 (in questo caso non abbiamo specificato alcuna aliquota ed abbiamo lasciato la detrazione di 200 euro prevista per legge).

L'imposta dovuta, calcolata con l'aliquota base del 4 per mille sul valore catastale, è pari ad € 672 che diventano 472 con la "franchigia" di 200 euro.
Il comune potrà aumentare o diminuire l'aliquota base del 2 per mille e pertanto l'aliquota minima sarà pari al 2 per mille e quella massima al 6 per mille con un'imposta minima di 136 euro e massima di 808 euro.

NOTA: nella toolbar l'utility sostutisce la precedente 'Calcolo ICI'; la nuova dicitura è adesso: 'Calcolo nuova ICI'.
Il link è stato inserto anche nel menu Utilità Giuridiche => Proprietà e Successioni.

venerdì 9 dicembre 2011

Calcolatore per valutare la convenienza della cedolare secca

Con questa nuova utility è possibile calcolare la convenienza effettiva della cedolare secca, l'imposta sui redditi da locazione che sostituisce l'Irpef e la tassa di registro.
Con il calcolo automatico si possono effettuare rapidamente varie simulazioni, modificando di volta in volta i parametri principali (reddito e inflazione prevista) all’interno di scenari che riteniamo per noi più probabili in base alla situazione economica, sia personale che congiunturale.
Naturalmente i risultati saranno tanto più attendibili quanto minore è la variabilità dei parametri; ad esempio è avvantaggiato chi percepisce un reddito fisso mentre per un libero professionista il reddito è uno degli elementi che possono variare maggiormente nel tempo.
L'utility è accessibile nella IurisToolbar dal menu: <Utilità Giuridiche> ==> <Proprietà e Successioni> ed anche in <Utilità Varie> ==> <Fisco>.

Ma vediamo in sintesi la maschera dei parametri e come si usa il calcolatore.

Tipologia del contratto:
Selezionare la tipologia del contratto stipulato: libero o concordato.
I contratti concordati sono quelli stipulati sulla base di accordi presi con le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale.


Importo canone di locazione:
E' l'importo del canone di locazione stabilito nel contratto; per comodità potete indicare un importo mensile o annuale selezionando le apposite opzioni.

Rivalutazione Istat:
L’opzione va selezionata se il contratto in essere prevede la rivalutazione annuale; se l’opzione non è selezionata sono disattivati anche tutti gli altri campi correlati.
La percentuale prevista, valorizzata inizialmente con l'ultimo indice Istat disponibile, serve per fornire una stima sul mancato incasso della rivalutazione Istat; questo valore può essere impostato liberamente.
Per una valutazione più realistica è possibile indicare la percentuale di applicazione della rivalutazione che generalmente è pari al 75%.

Reddito annuo:
E' il reddito complessivo percepito nell'anno; per una valutazione più attendibile conviene fare riferimento all’ ultima dichiarazione dei redditi.
E' importante indicare se il reddito complessivo inserito nel campo comprende già il canone di locazione oppure no.

Totale oneri deducibili:
Questo campo è necessario per calcolare il reddito imponibile su cui calcolare l'Irpef e le addizionali comunali e regionali.
Il reddito imponibile si ottiene sottraendo dal reddito annuo le cosiddette 'deduzioni'; queste voci sono indicate nella dichiarazione dei redditi con le diciture 'Deduzione per abitazione principale' e 'Oneri deducibili'.
NOTA: se conoscete già il reddito imponibile indicatelo nel campo 'Reddito annuo' e lasciate vuoto il campo delle deduzioni.

Totale detrazioni e crediti d'imposta:
In questo campo potete inserire la somma delle detrazioni di imposta spettanti (ad esempio le detrazioni per carichi di famiglia e quelle da lavoro dipendente).

Addizionale comunale:
Inserite in questo campo l'importo totale dell'addizionale comunale riferita all'ultima dichiarazione dei redditi.
Se non conoscete questo valore cercate qui l'aliquota prevista nel vostro comune di residenza ed applicatela al reddito imponibile.

Addizionale regionale:
Inserite in questo campo l'importo totale dell'addizionale regionale come indicato nell'ultima dichiarazione dei redditi.
Se non conoscete questo valore cercate qui l'aliquota prevista nella vostra regione di residenza ed applicatela al reddito imponibile.


Esempi

Calcoliamo la convenienza della cedolare secca per un contratto di locazione con un canone di 800,00 euro mensili rivalutati annualmente al 75% con un tasso di inflazione presunto del 3%.
Nel primo esempio effettueremo il calcolo per un reddito di 13.000 euro (tralasciamo per semplicità le deduzioni, le addizionali locali e le detrazioni d’imposta), nel secondo esempio lo stesso calcolo si effettua per il medesimo canone di locazione ed un reddito di 45.000 euro.

Esempio n.1
Canone di Locazione: 9600 / anno.
Reddito imponibile: 13.000 Euro.























Legenda: 
·       Gli importi positivi di colore verde indicano un risparmio fiscale o un maggior ricavo per il locatore.
·       Gli importi negativi di colore rosso indicano invece un maggiore esborso fiscale o un minor introito per il locatore.

In questo esempio possiamo osservare che la convenienza fiscale sussiste per tutti gli anni ma, compensata con la perdita della rivalutazione, il risparmio effettivo vale solo per il primo anno (210 euro) ed in misura molto minore per il secondo (39 euro).
Nel medio periodo, considerano tutti gli anni, si avrà una perdita complessiva stimata in 181 euro circa, ovvero poco più di 45 euro all'anno.


Esempio n.2
Canone di Locazione: 9600 / anno.
Reddito imponibile: 45.000 Euro.























In questo caso il risparmio fiscale che si ottiene in ciascun anno compensa ampliamente la perdita della rivalutazione e quindi la cedolare secca è sempre conveniente.